Cải tạo trọn gói một căn hộ thường được hình dung là một chuỗi công việc nối tiếp nhau. Trên thực tế nó là một bài toán thứ tự: làm đúng thứ tự thì mỗi hạng mục chỉ làm một lần, làm sai thứ tự thì có hạng mục phải làm lại hai lần và lần thứ hai không ai trả tiền hộ.
Bài này trình bày trình tự thi công chuẩn, mốc thời gian thực tế cho căn hộ hai phòng ngủ, và những điểm trong tiến độ mà chủ nhà bắt buộc phải có mặt.
Trình tự thi công
Giai đoạn 1: phá dỡ và xử lý hiện trạng
Tháo đồ cũ, đục tường theo phương án, bóc sàn, bóc gạch khu ướt. Ngay sau khi phá dỡ là thời điểm duy nhất nhìn được kết cấu thật, nên đây là lúc rà lại toàn bộ giả định trong biên bản khảo sát.
Chống thấm khu ướt làm ở cuối giai đoạn này, và phải ngâm thử nước tối thiểu 24 giờ trước khi lát gạch. Bỏ bước ngâm thử là rủi ro lớn nhất trong cả dự án, vì nếu thấm thì phải phá toàn bộ phần đã lát.
Giai đoạn 2: hệ thống kỹ thuật
Đi điện, nước, mạng, điều hòa, thoát nước ngưng. Toàn bộ vị trí ổ cắm và công tắc phải được chốt theo bản vẽ bố trí nội thất đã duyệt, không theo thói quen của thợ điện.
Trước khi trát lại, cần chụp ảnh toàn bộ tường có dây đi nổi kèm thước. Bộ ảnh này sẽ cần đến mỗi lần khoan tường trong suốt vòng đời căn hộ.
Giai đoạn 3: hoàn thiện thô
Trát, láng, lát gạch khu ướt và ban công, xây bù các vị trí đã đục. Kết thúc giai đoạn này căn hộ phải sạch bụi xây dựng trước khi bước sang phần gỗ.
Giai đoạn 4: trần, sơn, sàn
Trần thạch cao trước, sơn lót và sơn hoàn thiện lớp một, rồi mới lát sàn gỗ. Sàn gỗ lát sau sơn để tránh sơn rơi lên sàn; sơn lớp hoàn thiện cuối cùng để lại làm sau khi lắp xong đồ gỗ.
Giai đoạn 5: lắp đồ gỗ và thiết bị
Đây là lúc đồ may đo được đưa vào. Đồ phải được sản xuất song song từ giai đoạn 2 chứ không đợi tới đây mới đặt, nếu không tiến độ sẽ đứng lại ba đến bốn tuần.
Sau khi lắp xong đồ gỗ mới sơn dặm lần cuối, lắp thiết bị vệ sinh, đèn, rèm.
Mốc thời gian thực tế
Với căn hộ hai phòng ngủ khoảng 60 đến 75 m², cải tạo toàn bộ, không đụng kết cấu:
- Thiết kế và chốt phương án: 2 đến 4 tuần. Đây là giai đoạn phụ thuộc vào chủ nhà nhiều nhất và cũng hay kéo dài nhất.
- Thủ tục với ban quản lý: 3 đến 7 ngày, làm song song với thiết kế.
- Phá dỡ và kỹ thuật: 2 đến 3 tuần.
- Hoàn thiện thô, trần, sơn, sàn: 3 đến 4 tuần.
- Sản xuất đồ gỗ: 3 đến 6 tuần, chạy song song.
- Lắp đặt và hoàn thiện: 2 tuần.
- Vệ sinh, nghiệm thu, sửa lỗi: 1 tuần.
Tổng thời gian thi công thường rơi vào 8 đến 11 tuần, chưa tính giai đoạn thiết kế. Con số này giả định tòa nhà cho làm việc đủ sáu ngày mỗi tuần. Nếu nội quy chỉ cho làm trong giờ hành chính các ngày trong tuần thì cộng thêm khoảng 30%.
Bốn thời điểm chủ nhà phải có mặt
Ngoài các buổi hai bên hẹn nhau, có bốn thời điểm mà sự vắng mặt của chủ nhà sẽ tốn tiền:
- Ngay sau phá dỡ. Đây là lúc phát sinh được phát hiện và cần quyết định ngay. Quyết muộn một tuần là cả công trình dừng một tuần.
- Trước khi trát che đường điện. Đi từng phòng, đứng vào đúng chỗ sẽ kê đồ, kiểm tra từng ổ cắm và công tắc. Sau khi trát thì mọi thay đổi đều phải đục.
- Khi ngâm thử chống thấm. Nhìn tận mắt mực nước lúc bắt đầu và sau 24 giờ.
- Khi đồ gỗ vào lắp. Kiểm tra vật liệu và phụ kiện có đúng loại đã ký hay không, trước khi món đồ được bắt vít vào tường.
Cấu trúc chi phí
Tỷ trọng thường gặp trong một dự án cải tạo căn hộ hoàn chỉnh, tính trên tổng ngân sách:
- Đồ gỗ nội thất: nhóm chiếm phần lớn nhất, thường 40 đến 50%.
- Hoàn thiện xây dựng gồm phá dỡ, trát, sơn, trần, sàn, gạch: khoảng 20 đến 30%.
- Hệ thống kỹ thuật điện nước và điều hòa: khoảng 10 đến 15%.
- Thiết bị vệ sinh, bếp, đèn: khoảng 10 đến 15%.
- Đồ rời và trang trí: phần còn lại.
Nên tách riêng một khoản dự phòng ngoài các mục trên. Với nhà đã sử dụng trên năm năm, khoản này nên đủ để xử lý việc thay toàn bộ đường điện của một phòng hoặc xử lý một điểm thấm.
Điều khoản nên có trong hợp đồng
- Bảng khối lượng chi tiết theo từng hạng mục, có đơn giá, không gộp thành một con số trọn gói duy nhất.
- Quy trình xử lý phát sinh: báo trước, có đơn giá, có xác nhận của chủ nhà rồi mới thi công.
- Tiến độ theo mốc gắn với các đợt thanh toán, thay vì thanh toán theo ngày.
- Danh mục vật tư ghi rõ thương hiệu và mã, kèm điều kiện thay thế tương đương.
- Điều kiện nghiệm thu từng giai đoạn, đặc biệt là nghiệm thu chống thấm và nghiệm thu điện trước khi che.
Kết luận
Cải tạo chậm tiến độ hiếm khi vì thợ làm chậm. Nguyên nhân phổ biến là quyết định đến muộn ở ba nút thắt: chốt phương án, chốt vị trí ổ điện, và chốt vật liệu đồ gỗ. Ba việc này đều làm được trước khi khởi công, và làm xong trước thì phần còn lại chỉ là thi công.